Pour de nombreux locataires commerciaux, le loyer constitue l’une des charges fixes les plus importantes. Or, les baux commerciaux prévoient encore très souvent un paiement trimestriel, parfois assorti d’un dépôt de garantie important.
La loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs changements destinés à mieux protéger la trésorerie des entreprises locataires et à encadrer davantage les garanties pouvant être exigées par le bailleur.
Trois mesures méritent plus particulièrement l’attention : le droit de demander le paiement mensuel du loyer, l’autorisation des clauses d’indexation dites “tunnel” et le nouvel encadrement du dépôt de garantie.
Paiement du loyer : le locataire peut demander la mensualisation
Le locataire peut désormais demander à payer son loyer tous les mois. Pour bénéficier de la mensualisation du paiement du loyer, la demande du locataire sera adressée au bailleur. Pour des raisons de preuve, cette demande a intérêt à être adressée au bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Jusqu’à présent, la périodicité du paiement du loyer dépendait essentiellement de ce qui était prévu dans le bail. En pratique, de nombreux contrats imposaient un paiement trimestriel, souvent d’avance. Pour le locataire, cela pouvait représenter une sortie de trésorerie importante à chaque échéance.
Désormais, le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le locataire en fait la demande.
Les locaux concernés
Cette possibilité concerne les locaux destinés à l’exercice :
- d’une activité de commerce de détail,
- d’une activité de commerce de gros,
- ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
La condition à respecter : ne pas avoir d'arriérés
Le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. Autrement dit, un locataire qui n’est pas à jour dans le paiement des sommes dues au bailleur ne peut pas imposer la mensualisation tant que cette situation n’est pas régularisée, sauf si les sommes en question ont fait l’objet d’une contestation préalable.
Le paiement mensuel du loyer est d’ordre public
Si les conditions sont remplies, le bailleur ne pourra pas s’opposer à la demande de son locataire. De plus, toute clause ayant pour effet d’exclure le paiement mensuel du loyer est réputée non écrite.
À partir de quand la mensualisation s’applique-t-elle ?
La demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement du loyer prévue par le bail.
Cette nouveauté s’applique aux baux en cours au 26 mai 2026, ainsi qu’aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.
Indexation du loyer : son encadrement est désormais autorisé (clause « tunnel »)
La loi autorise désormais les clauses d’indexation dites “tunnel”, c’est-à-dire une clause permettant de limiter la variation annuelle du loyer, à la hausse comme à la baisse.
Dans un bail commercial, il est fréquent de prévoir une indexation du loyer en fonction de l’évolution d’un indice, notamment l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cette indexation permet d’adapter le montant du loyer dans le temps.
La loi vient préciser qu’il est possible d’intégrer une clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer la variation annuelle de l’indice prise en compte pour la révision du loyer.
Exemple : le bail peut prévoir que la variation annuelle du loyer ne pourra pas dépasser +3 %, mais ne pourra pas non plus être inférieure à -3 %.
Dans ce cas, le mécanisme joue dans les deux sens : il protège le locataire contre une hausse trop importante, mais il protège aussi le bailleur contre une baisse trop forte.
Une condition importante : la symétrie
La loi impose que l’encadrement joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Il ne s’agit donc pas d’autoriser des clauses qui limiteraient uniquement la baisse du loyer, ou qui ne joueraient qu’au profit du bailleur.
Là encore, cette possibilité concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Dépôt de garantie : un encadrement renforcé
La loi intervient à trois niveaux :
- le montant du dépôt de garantie est plafonné,
- l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur en cas de vente du local,
- un délai maximal de restitution est fixé.
Le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyers
Pour les locaux concernés par le droit à mensualisation, les sommes versées à titre de garantie par le locataire ne peuvent pas excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. En outre, ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire.
Le plafond ne vise pas uniquement le dépôt de garantie versé en argent. Il concerne également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail.
Le bailleur ne peut donc pas contourner le plafond en exigeant, en plus du dépôt de garantie, d’autres garanties excessives poursuivant le même objectif.
Cette mesure s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.
En cas de vente du local, le nouveau bailleur devra restituer le dépôt de garantie
La loi règle également une difficulté pratique fréquente : la restitution du dépôt de garantie lorsque le local loué est vendu en cours de bail.
Désormais, en cas de mutation du local, notamment en cas de vente, de donation ou de succession, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Le locataire n’a donc pas à rechercher l’ancien propriétaire pour obtenir la restitution de son dépôt de garantie à la fin du bail. L’obligation suit le local et pèse sur le nouveau bailleur.
La mutation peut également entraîner la caducité de certaines autres garanties. Dans ce cas, le cédant doit restituer au locataire les documents concernés et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette mesure s’applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal de trois mois
Enfin, la loi fixe un délai maximal de restitution du dépôt de garantie.
Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable, qui ne peut pas excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Cette remise des clés peut intervenir en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le bailleur peut toutefois déduire :
- les sommes restant dues par le locataire,
- ainsi que les sommes qu’il pourrait devoir payer à sa place.
Ces retenues doivent être justifiées. Pour les autres garanties, comme une caution bancaire ou une hypothèque, le délai de restitution ou de mainlevée est fixé à six mois.
Cette règle concerne les baux en cours au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026.
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Pour aller plus loin, consultez également :
- notre fiche pratique : Bail commercial : les conditions légales de fixation et de révision du loyer,
- notre modèle de bail commercial mis à jour de la loi du 26 mai 2026.
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Source : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, art. 62, JO du 27 mai 2026.